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www.463.com所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺,房改时分为按照成本价、优惠价、标准价三种方式取得产权

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一、产权风险 1. 房主无从事交易的资格,即假业主的。
在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人,有的人会造假,因此签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询,确认结果。

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问:房屋的产权纠纷要怎样避免?

  1. 房子是多人共有,卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。
    这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人,有多个产权人的必须要求全部权利人到场,不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。
  2. 房子有贷款、抵押尚未还清,业主需要用买房的钱去还贷解押的。
    面对这种情况,购房者需记住一条:一定不能轻易同意业主用你的钱去还房贷。因为我们不能确保卖家拿着钱真去还房贷,现实的很多纠纷都是由此产生的。
  3. 房子被法院依法查封的。
    签约前需让经纪人协同业主到建委去查档,如果在交易之前查封的房产建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被封的,在合同里应写清楚如遇法院查封,经纪公司应当承担先行赔付的责任。
  4. 不符合转让条件的房子。
    有些房子转让是有限制的,比如军产房、局级分得的公房,属政策性住房,购房人拥有有限产权,在有限条件下不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。
    因此审查产权证时,应注意以下几方面:
    以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。
    产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。一般情况下这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
    远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。
    二、资金风险 1. 房款资金
    资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失,目前上海已要求在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。
  5. 房子消耗的费用资金
    有的房产有大量的物管、水电费用没有结清等情形。签约时一定要留保证金,不然等过完户交房时补交费用就不好办了。
    三、房屋本身质量风险
    房屋本身的质量问题有很多,最好是找懂行的朋友一起去帮忙查看,而且最好是能够晚上、白天、雨后都去看看。其次,可以同小区里的人多聊聊,了解一下有没有特殊情况,比如凶宅等。尽量选择大品牌中介,至少能有个保障,毕竟相比于可能出现的风险,中介费就实惠多了。
    二手房交易过程比较复杂,常常会伴随着一些风险。因此,在看房选房的时候一定要注意,在签约付款的时候更要注意资金风险,不要直接交付大额现金。
    无论是购买商品房还是购买二手房,其实多少都是有一些风险的。比如,在购买商品房的时候,由于是属于期房,这个时候风险相对来说是更大的,很容易出现开发商卷钱跑路商品房烂尾的情况。如果是购买二手房的话,要格外注意二手房的房龄、性质、隐性工程等等,这些一方面是影响到购房者取得二手房所有权,另一方面也关系到日后的居住使用。

二手房有哪些房屋类型?从产权上看,常见的二手房有5类,分别是商品房、公房、限制类产权房、集资合作建房、回迁房,这5类房屋有的能直接上市交易,有的需要满足一定的条件才能买卖。

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一、商品房

(一)产权交易是否有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,必须经原产权单位盖章后才能出让,而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

商品房是最常见的房屋类型。二手房交易中的商品房是指通过个人或单位通过开发商购买后,已经取得房屋房产证,可以上市交易的房屋。

(二)承租人有优先购买权利。在同等条件下,房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利,所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺,或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

从土地立项上来讲商品房可以分为普通民用住宅和非民用住宅——如商业、综合建筑等;从用途上可划分为住宅、公寓、别墅、写字楼、商业建筑、工业厂房、综合建筑等。二手房市场上老百姓最常见的商品房是住宅、公寓、别墅的民用住宅,以及商业写字楼。

(三)注意房屋用途限定。买房自住者可不必在意这一点,但如果是准备买房用作营业或办公,则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公,就只能望“房”兴叹了。

二、公房

(四)房改房成本价未补足。1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房,那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定,以优惠价、标准价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间的差价。

公房又叫房改房,是指按照国家房改有关售房政策,以优惠价、标准价,或成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的人出售的公有住房。

在购房过程中,房屋产权主要有三类,一是二手房产权,二是按揭贷款的产权,三是期房的产权。如何避免产权纠纷呢?下面华律网小编来为你解答,希望对你有所帮助。

98年房改以后对于已经出售到个人名下的公房叫已购公房,它具有一定的福利性质,房改时分为按照成本价、优惠价、标准价三种方式取得产权。无论是成本价、优惠价、还是标准价的房改房,它和商品房一样,房屋产权人享有完全的产权。

解答:

1、成本价公房

二手房产权:

www.463.com所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺,房改时分为按照成本价、优惠价、标准价三种方式取得产权。这类房子是当年房改时按照政府制定的房改成本价标准来支付房价的房子。

购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。再有,有些单位在向职工售房时,为了维护单位人员的稳定,与职工签订有服务合同,原单位还有优先购回权。因此,要确认原单位是否同意该房子的出售。

我们知道成本价的房子跟商品房一样房屋产权人享有完全的产权,不过由于该类房屋在取得时未缴纳土地出让金,以及在房产证首页有“以成本价购买”等记载内容,在转让时产权人需按政府规定补交一定的费用后方可上市过户。

按揭贷款的产权:

2、标准价、优惠价公房

抵押贷款购房,要把房地产权证抵押在银行,把借款全部偿还后,才能从银行取回产权证。所以,有的购房居民便不太在意,其实,这种想法是不正确的。房地产权证是房屋所有者合法拥有的房屋凭证。在房地产交易中,是否拥有房地产权证,是能否进行房地产交易的必要前提条件。合法的房屋所有者可以对房屋行使占用、使用、处置的权利。虽然购房贷款后产权证抵押在银行,但你还是有一份房产他项权证,如果你想在贷款期间处置贷款所买的商品房,只要与银行协调好,还是可以对你的房屋进行一定的处置。

这两类公房都是单位职工以标准价/优惠价购买的住房,在上市交易时,同等条件下,原售房单位有优先购买权,如遇原单位已撤销的,当地政府房产管理部门有优先购买权。

期房产权:

无论是标准价还是优惠价购买过来的已购公房,再出售条件一样,需要原产权单位行使或放弃优先购买权,且在上市交易前产权所有人应补齐土地出让金,方可过户。

开发商为了顺利推销预售房屋,往往在预售合同中承诺为购房者办理房产证事宜,以此保证购房者能够在房屋交付时取得房屋的合法所有权。实践中,开发商只有凭合法取得的土地使用权证书才能向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,并由此取得房屋所有权证书。而土地使用权证书的获得需要经过一定的审批手续,并且开发商需要交纳一定的土地使用出让金。一些开发商由于某些原因未能取得土地使用权证书,但该开发商却已对尚未动工兴建的房屋进行了预售。等到房屋交付日,开发商仍未取得土地使用权证,自然也无法办理房屋的所有权证,因而更不可能为购房者办证。避免此类风险的办法就是在签订合同之前,尽可能对开发商的资信进行调查,注意查验开发商是否已取得土地使用权证、建设工程规划许可证及商品预售许可证,在可能的情况下,对预售房屋做实地考察。

三、限制类产权房

房屋的产权纠纷可以说是房屋问题中最严重,也是最常见的纠纷了。不管是怎样的房屋买受人,购买房屋最根本的目的还是为了获得房屋的产权。而要是在这方面产生纠纷,那就有可能对自身利益造成损害。因此就需要购房者知道该怎么避免这类纠纷。

限制类产权的房屋取得所有权后在使用、转让等方面受到一定条件的限制,交易过程也有别于其他类型的房屋。这类房屋包括经济适用房、限价房、两限房、廉租房、集体小产权房、乡产房、使用权房屋等。

(一)产权交易是否有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,必须经原产权单位盖章后才能出让,而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

限制类房屋在二手房交易中以经济适用房为主,它是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应的,具有保障性质的政策性住房。

(二)承租人有优先购买权利。在同等条件下,房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利,所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺,或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

由于取得的产权方式不同,虽属于全完产权,但它属于限制类产权类房屋,在使用、转让、出售时受到一定条件的限制。

(三)注意房屋用途限定。买房自住者可不必在意这一点,但如果是准备买房用作营业或办公,则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公,就只能望“房”兴叹了。

四、集资合作建房

(四)房改房成本价未补足。1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房,那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定,以优惠价、标准价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间的差价。

集资合作建房是指由国家、单位和个人,不以盈利为目的,通过筹集资金,共同进行建房的一种方法。此类房屋由于土地使用权为划拨所得,在二手房上市交易、抵押、继承等环节需要向政府部门补交土地出让金。

(五)市民不能买集体土地房屋。根据国家政策规定,集体土地上的农民房屋,只能在本乡本土的范围内进行,不能直接卖给城市居民。

五、回迁房

(六)乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准,征地开发,只有待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。目前,很多城中村的房屋以较低的价格吸引城市居民购买,声称可以办理房产证。而实际上,此类房产证是乡村集体发放的,不具备上市交易的条件。这类房屋一旦遇到纠纷或拆迁问题,购买者权益很难得到保障。

回迁房分两类,一类是城市危改回迁房,是按照城市危旧房改造的政策,将危改区内的私房或承租的公房拆除,然后按照回迁或安置政策标准,被拆迁人回迁取得的新建房屋。

(七)长期未办房产证的房子。如果购买的房子已经有多年的房龄,而房主只有购房合同和发票,一直未办理产权证,这类房产很可能因为开发商的问题,导致最终无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询,到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理,还是房子存在其他问题,导致无法办证。

这类房屋在二手房的交易管理中使用经济适用房的产权管理;另一类回迁房是发展商征收土地新建房屋时,赔给回迁户的房子。这类房屋产权一般是商品房性质,二手房交易过程中产权的管理跟普通商品住房一致。

大体就是这些,希望对你有帮助。

以上介绍了二手房常见的房屋类型,在进行买卖的时候一定要分清楚二手房的产权类型,以符合规定上市交易,这样才能顺利完成产权交割。

很荣幸回答这个问题,本人认为房屋产权的纠纷大多来自于房屋产权的共有人,从这个角度,我来和大家聊聊我的一些想法

房产的共有权人是指该房产的法定证明资料上,有两个或以上的产权人,称为共有权人。法律上共有权人分为共同共有和按份共有。

共同共有仅存在于法律规定的少数情况。如夫妻共有财产、家庭共有财产、遗产为分割前继承人共有,这几种情况下,出售物业需要所有共有人同意。按份共有除了共同共有的这几种情况外,都属于按份共有。

如两个共同购买一处房产,可按出资比例来约定该房产的共有份额百分比,两个可以分别转让自己的份额,当然,最后在处置该房产时需要双方共有人到场办理转让交易过户等手续。

在二手房交易过程中,如何判断房产是否存在共有权人,可以先看房产证件,如果该房产有共有权人,则会在产权人一栏注明每个产权人名字或产权持有人名字后加一个XX等字样。

共有产权人一般情况下会约定所占产权的比例。每个房产相关的权利人都会各自有一本房屋共有权证,该房产在处置交易时必须所有相关权利人到场才能到房产相关部门接受办理过户等手续。

在二手房交易过程中也会有一些有关共有权人而产生的纠纷,有时甚至给购房人带来精神上的痛苦和经济上的损失,所以希望大家在接触到房产证有共有权人时需要注意的几个方面。

第一个要确定共有权人之间的关系,共有权人有可能是自己家人,有可能是夫妻,有可能是好友,子女等。确认共有权人原来的关系和现在的处境是非常重要的。

第二个要确定共有权人现在的关系,这个非常重要,曾经的好友、夫妻、子女关系不代表现在没有矛盾,如果任何一方共有权人收取你的购房定金千万要小心。

因为他很有可能瞒着其它产权人私自收取你的钱物,这时千万不能因为贪便宜或方便,而轻易把钱交给只有一方的共有权人手上,这样很容易出现纠纷。

如另一共有权人要求加价,或者不配合交易,甚至相关权利人找不到的现象也会出现。所以确定共有权人现在的关系很重要。

第三个方面是人到位,钱才付。购房用户有时会听信产权人或共有权人一面之词,同时也能看到相关的房产证件和身份证件。

加上中介在旁边的催促有可能就会马上付购房定金或者首付款,要么是房子好或价格便宜,这个时候需要注意,条件再好,也要等相关房产共有权人到场才能办理付款手续和签订合同。

第四个方面是别太依赖公证。如果一方共有权人无法到场办理交易也可以出具相关委托公证办理。

如果在交易过程中,委托公证的共有权人到公证处去撤消公证或到房产相关部门去闹事,说此房有纠纷,暂时停止交易,房产局一般也会暂时中止交易,要求交易双方和共有权人一起去法院解决相关房产纠纷,房产局凭法院相关裁决文书再继续为其办理房产交易。

第五个方面是共有权人有长辈生病不能及时到场或共有权人死亡等情况出现时也要格处注意。共有权人生病无法到达交易现场时,有些公证是可以上门办理。

如果共有权人死亡则要看有无遗嘱对该房处置的条款,如果没有则需要死亡共有权人的直系亲属到公证处做一个公证,商量好指明由谁去协助办理相关交易过户手续,这些都是可以在交易前预见的。

第六个方面是共有权人债务。如果共有权人有一方有债务问题,在交易前对该房进行查看有无法院或自然人冻结,还有一种情况是在交易过程中碰到有法院冻结,这些情况该如何处理。

法院可冻结共有权人房产,禁止交易,如果非要交易则需要通过与法院协商来解决房产交易问题,前提是必须要先解决法院债务问题,法院才可能到房产相关部门去解冻,然后才能继续交易过户。

总之共有权人关系越近,交易时出现的意外就越少,反之则是全有许多变数,希望大家在购房此类房产需要注意。而且国家相关部门也在就共有住房产权进行相应改革试点工作。

好了,今天就和大家聊到这里

很多时候不懂得房产的法律知识就会陷入很多麻烦,比如房产纠纷,只有了解国家规定就可以很好的避免这样的纠纷,那么房屋的产权纠纷要怎样避免,国家规定是怎样的呢?

这个问题比较笼统.

产前纠纷不外乎说这个房子的产权归谁.物权法规定房产证上的名字是谁的?这房子就属于谁.

对于家庭来讲,如果是结婚以后买的房子,那就属于婚后财产,就属于夫妻双方共同所有。

其它纠纷.若有人出钱的.只称有经济纠纷。

父母终老的.产权归所有子女所有.须全部子女签名后方可转让.并办理相关公证手续.

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