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其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%,往往相关权益会受到损害

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一、二手房中介费什么时候交
1、中介费在你们签订购房合同时就应该缴纳,此时中介的过程已完成,理应收取中介费。网签后过户当日交付合适,因为过户当日要付房子尾款,和中介费一起支付,会比较方便,也更安全。
2、一般情况下许多中介公司都是要求签合同当日支付中介费,如果不放心的话可以先付一部分,具体可以和经纪人协商。如果您为了保险起见,可以选择等中介帮你把房产证、土地证等各项权证拿到手再交付中介费。
3、建议购房者在购买二手房时,首先要保留好中介费的收费凭证,以保障日后维权时可以找到必要的证据。其次购房者应努力与房屋中介公司总部或上层管理人员沟通,协商解决收费争议。
二、法律规定的二手房中介要承担哪些责任
1、因中介机构职员的过错给承租人造成的损失
中介公司的职员因过错给购房者造成了损失,购房者可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主,不得以职员个人责任为由推脱,中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。
2、因中介的过错给购房者造成的损失
如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息,作出了违法的行为,给购房者造成了经济损失,那么中介机构应当承担民事或者行政责任,甚至刑事责任。对于给购房者造成的损失,中介机构应当予以赔偿。
如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为,购房者可以要求中介机构双倍赔偿。
3、因出卖人提供的信息有误造成的损失
中介机构保证已事先核实为购房者提供的房屋资料,并满足购房者的特别要求,但因出卖人提供的信息有误或有欺诈内容,应由中介机构承担损失,先行向承租人赔偿损失。
通过房产中介来买房,相信这是大部分购房者的选择。一方面是可以从中介那里获知更多的房源信息,另一方面有中介作为居间人对二手房的交易也是有一定的保障。不过既然委托中介来帮助自己购房,那肯定就要支付中介费。通常情况下,二手房中介费都是由买方来承担,至于是房屋总价的2个点还是3个点,这些当事人其实还可以与中介进行谈判。

房产交易中开发商和购房者都是交易的两大主体。开发商和中介都是出于优势地位,很多购房者由于缺乏相关法律常识,往往相关权益会受到损害。本文就二手房交易,中介要承担的责任有哪些作详细介绍。希望您在购买房时能够顺利,避免不必要的麻烦。

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1、因中介机构职员的过错给承租人造成的损失

信息时报讯买房子或多或少要跟中介打交道,可以获得专业的服务,但有时也难免“掉坑里”。记者12月26日从广州市中院获悉,近三年来,广州两级法院共审结居间合同纠纷案件4038件,其中2017年审结1286件、2018年审结1477件、2019年已审结1275件,其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%。

中介公司的职员因过错给购房者造成了损失,购房者可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主,不得以职员个人责任为由推脱,中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。

超八成为中介起诉买家卖家

2、因中介的过错给购房者造成的损失

据介绍,此类案件中,中介公司多是作为原告起诉买受人或出卖人要求支付中介费,诉因主要表现为二手房买卖合同订立或交易完成后,委托人拒付中介费。此类案件占案件总数的81%以上。

如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息,作出了违法的行为,给购房者造成了经济损失,那么中介机构应当承担民事或者行政责任,甚至刑事责任。对于给购房者造成的损失,中介机构应当予以赔偿。

此类案件主要的争议焦点在于,中介公司在提供居间服务的过程中是否存在过错、是否尽到应尽责任促成合同订立和顺利履行、是否应当按照约定全额支付中介费用等。在房屋买卖合同最终未顺利订立、履行的情况下,也会出现房屋买卖当事人就己方损失要求中介公司赔偿等情况。

如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为,购房者可以要求中介机构双倍赔偿。

从审判实践来看,中介费一般约定在房款的1%-3%之间,案件诉讼标的额一般在12万元以下。通过对生效裁判文书的梳理分析发现,中介公司在居间活动中存在较多的不合规行为。

3、因出卖人提供的信息有误造成的损失

小心中介4类不合规行为

中介机构保证已事先核实为购房者提供的房屋资料,并满足购房者的特别要求,但因出卖人提供的信息有误或有欺诈内容,应由中介机构承担损失,先行向承租人赔偿损失。

1 中介公司未与委托人签订书面合同

相关提示:买二手房找中介要注意哪些事项

审判实践发现,中介公司未与委托人签订独立的居间服务合同的情况较多,而是采取将居间条款加入到房屋买卖合同当中,形成三方协议,或要求委托人签订“咨询及中介服务费确认书”的方式,导致中介公司的居间合同义务的范围、完成标准、服务费用金额、支付时间都不能明确,出现规避责任的问题。

注意事项一:查验其营业执照、房地产经纪机构或分支机构备案证书、房地产经纪从业人员资格证书,应在经营场所公示。

2 中介公司违反审查义务

注意事项二:推荐使用建设(房管)、工商等部门制定的合同示范文本,在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。

根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》的规定,中介公司有向委托人说明合同义务、房屋情况、是否与委托房屋有利害关系、由委托人协助的事宜及提供的资料、房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的税费及其他需要告知的事项。在审判实践中,因中介公司的工作人员工作职责履行不到位的主要表现为:疏于或怠于对房屋情况进行查册,未及时有效审查买受人的购房资格、出卖人或其代理人的委托权限,未对赎契风险等进行有效提示等。

注意事项三:若将房屋委托房地产经纪机构代理出租或通过房地产经纪机构租房,应委托缴纳了保证金、通过指定银行从事房屋租赁其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%,往往相关权益会受到损害。代理业务的房地产经纪机构,并通过银行收付租金。

3 中介公司隐瞒重大事项

注意事项四:从事房屋买卖业务时,与房地产经纪机构签订房地产经纪合同应明确房屋成交价及佣金标准,达成意向后应坚持买卖双方见面并签订房屋买卖合同。

审判实践中,发现中介公司存在大量违反重要信息告知义务的问题,主要表现为:隐瞒中介公司与买卖双方有利害关系、交易房屋所涉的户口学位、房屋真实楼龄、房屋是否有非正常死亡等关系到房屋价款或合同订立的重大事项,从而引发法律纠纷。法官也指出,所谓“凶宅”并非法律概念,实践中会按照实际情况、公序良俗、普通老百姓的认知等因素作出判断。

注意事项五:先查验房地产经纪信用档案,后接洽经纪业务。

4 中介公司擅自收取委托人资金

365小编为您整理,希望对您了解二手房交易,中介要承担的责任有哪些有帮助。在相关交易时能够避免相关风险,顺利买房。

在审判实践中,部分中介公司以“定金”“诚意金”“看房费”等名目,以受出卖人委托的名义,收取买受人的房款,违反了资金管理等协助义务,违规占用买受人的交易资金。

法官提醒:中介隐瞒重要信息或不能要求报酬

为促进二手房交易市场的稳定和发展,规范中介公司的居间服务行为,广州法院对居间服务所涉法律权利义务提出相关指引。

二手房交易过程中,中介公司应当依法促成买卖合同的订立,提供的服务项目还应包括协助买卖双方办理网签、递件、完税过户、交楼等后续手续。

中介公司虽促成买卖合同订立,但买卖合同未继续履行,中介公司因此减少了服务项目的,中介公司不能主张全部居间服务费,但可依据服务项目和进度获取相应报酬。

中介公司在提供居间服务的过程中,存在故意隐瞒影响合同订立重要信息导致合同不能继续履行的行为,中介公司不能要求居间报酬,其行为导致当事人产生损失的应予赔偿等。

典型案例

1 中介巧立名目收费,法院判决返还

王某通过某中介公司购买了一套房屋,合同约定:合同签订当日王某支付定金15万元。当日王某向某中介公司支付了20万元,出卖人确认收到购房定金15万元。同日,王某向该中介公司支付3万元,该中介公司出具《收款收据》确认收取中介费3万元。

房屋交易履行完毕后,王某认为该中介公司收取了其20万元,仅支付出卖人定金15万元,应向其返还剩余的5万元。诉讼中,王某表示中介公司收取该5万元时称款项是出卖人亲戚需收取的费用。中介公司则陈述款项是房源费,需要给公司业务员的亲戚,随后又表示该款项为中介费。

广州中院二审认为,王某二审提供的谈话录音内容显示该中介公司在收取王某该5万元款项时明确是帮别人收取,该公司并没有持有,但该公司二审期间陈述该款项要给业务员亲戚作房源费,后又改口称该款项是中介费,但并未提供相应的证据予以证实;其次,该中介公司在收取了该5万元款项后又收取了王某3万元中介费,收据亦只显示中介费为3万元,应当认定中介公司以其行为表明收取的5万元款项并非中介费;最后,中介公司作为专业中介机构只能就其提供的服务收取中介费,无权额外收取房源费。二审法院判决中介公司返还王某5万元款项。

法官指出,这属于典型的中介公司以“房源费”为名乱收费用的情形。实践中,除了“房源费”,还有所谓的“茶水费”、“奖励款”,甚至“房价差”都不属于中介公司可以取得的合理报酬,不应予以保护。

2 签完合同才知学位被占用,中介费要还

买受人谢某、陈某、出卖人尚某、庞某、与中介公司签订了《广州市二手房买卖及居间服务合同》,约定:买方应在签订合同当日支付31150元中介费、卖方应支付30000元中介费;若因买方或卖方原因导致交易无法完成的,中介公司已收取的中介费无须退还,不足部分由违约方支付;如支付费用方为守约方,守约方可直接向违约方追偿等。同日,谢某、陈某向中介公司支付31150元。

后买卖双方就涉案房屋的学位占用问题产生争议,谢某、陈某另案起诉出卖人要求解除房屋买卖合同关系并双倍返还定金。该案生效判决认定,出卖人没有证据证明在合同签订前已将房屋附属学位的占用情况如实告知买受人,双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行,判决支持了买受人全部诉讼请求。

本案中谢某、陈某主张中介公司隐瞒涉案房屋附属学位占用情况,要求解除居间合同关系并返还已付中介费、赔偿律师费损失。

一审法院认为,房屋是否具备学位、学位是否可为买受人使用等,均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息,中介公司负有向买受人如实报告与房屋交易有关信息的义务。本案中介公司在出卖人放售涉案房屋时,对出卖人要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情,但未如实告知买受人,损害了买受人利益,则无权收取中介服务费。律师费并非诉讼的必要费用,故判决中介公司返还中介费31150元。二审维持原判。

法官指出,在当前社会背景下,房屋所附带的教育资源往往是买受人在选择房屋时的重要考量因素,房屋是否具备学位、学位可否使用等,均为影响房屋交易价格、交易意向的重要信息。中介公司应当对掌握的可能影响房屋交易的重要因素如实告知买受人,不得有所隐瞒或提供虚假情况。如果中介公司隐瞒影响房屋交易、价款的重大事项,甚至为促成合同订立收取中介费而提供虚假情况、损害委托人利益,买受人被错误信息误导签订合同导致合同不能继续履行的,中介机构无权获取中介费甚至应当承担损害赔偿责任。

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