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【www.463.com】他们借款是因为他们有能力还款——不管房价会有一个怎样的走势,按揭人收入又不高

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次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型,贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。之所以贷款给这些人,是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。在房价高涨的时候,由于抵押品价值充足,贷款不会产生问题;但房价下跌时,抵押品价值不再充足,按揭人收入又不高,面临着贷款违约、房子被银行收回的处境,进而引起按揭提供方的坏帐增加,按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

毫发无损

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巴菲特

由于坚守贷款准则,伯克希尔旗下的相关公司在2008年次贷危机中毫发无损。

本文写于2017年8月18日

香港退休保障产品趋多元化,香港按揭证券公司推出「保单逆按」计划,与旗下「安老按揭」及「年金计划」三剑合璧,提供终身退休方案,助市民达致自制长粮效果,同时将旗下公共年金计划的个人保费上限增至300万元。

基于过去判断未来是愚蠢的

事实上,人们在按揭贷款相关证券上的损伤很大程度是源于证券推销员、评级机构和投资者使用了有缺陷的、基于历史数据的模型。他们在查询历史中的失败记录时,忘记了那时的房价只是温和地上涨,而房地产业中的投机行为及其影响也微不足道。然而,他们却将这些历史数据当作衡量未来的标尺。他们十分幸福地忽略了房价在近几年的飞涨、贷款状况的恶化以及许多购买者乐于购买他们根本买不起的房子。简而言之,过去和现在的世界已有着完全不同的含义,但是贷款人、政府和媒体中的大多数人却没有认识到这一重要的事实。

历史总是惊人的相似,历史又在不断的重复,黑格尔说:人类从历史中所得到的教训就是,人类从来不汲取历史教训。

保单逆按在本月底开始接受申请,60岁或以上市民可利用已供断人寿保单作抵押品,每月获派年金,金额将以人寿保险身故赔偿额计算,上限为1,500万元,其产品理念与安老按揭相若,均利用抵押品每月借取定额贷款,而且贷款息率相同,并分为定息及浮息两种,定息息率约为4厘,而浮息则为最优惠利率(P)减2.5厘,即2.875厘。

房价下跌有时是因为迫不得已

对于当前房地产危机的评论,经常忽略了这样一个重要事实,那就是大多数抵押品赎回权的丧失并非因为房屋的价值已经低于抵押品(所谓的贷款‘倒挂’),而是因为借款人已无力支付他们所承诺的月供。那些已经支付了首付的房屋所有者们——通过储蓄而非债务——很少仅仅因为房屋价值低于抵押品而放弃他们的首选居住地。他们选择离开,是因为他们已付不起月供。

想一想2015年牛市时那些疯狂加杠杆的人,当市场价格下滑,他们就不得不平掉自己的仓位,而危机也因此变得更加惨烈。

至于公共年金的销售对象为年满65岁人士,投保额低至5万元起,今日起的投保上限,由200万元上调至300万元。市民一笔过支付金额投保后,可每月收取稳定入息,并保证终身发放。

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【www.463.com】他们借款是因为他们有能力还款——不管房价会有一个怎样的走势,按揭人收入又不高。保单逆按的年金期分为10年、15年、20年或终身收取,借款人若有特别需要,如作医疗开支等应急用途,亦可申请一笔过提取贷款。待长者百年归老后,全数欠款将由人寿保险的身故赔偿清还,若赔偿额不足以清还贷款,相关差额会由按证负责,意味借款人终身毋须还款。

任何时候都要穿好打底裤

我们的借款人只是简单地将他们需要定期偿还的按揭贷款金额与他们实际的而非臆想的收入做对比,然后再决定他们是否接受这份贷款合约。简单来说,他们借款是因为他们有能力还款——不管房价会有一个怎样的走势。

同样重要的是我们的借款人不做什么。他们不指望通过再融资来帮助他们还款;他们也不会接受银行的回赠品而让贷款规模超出他们的支付能力;他们也不会假设当自己的收入不足以应对还款时,完全可以通过出售房屋而获得盈利。

巴菲特常常说:当潮水退去时就知道谁在裸奔了。而巴菲特是一个无论在任何市场情况下都是穿着打底裤的人。

年金投保上限增至300万

回归屋有所居的本质

拥有一所房子是一件幸福的事情。我和我的家人已经在现有的这所房子里生活了50年,而且还会继续享受下去。购买房产的主要动机应当是对美好生活和实用性的追求,而不是用于获利或者再融资。购买的房屋应该与购买者的收入水平相匹配。

对于中国一些人来说,房子除了居住之外,还有一个重要的需求便是通过房子实现财富的增值。人们惊讶于过去十年买房子和不买房子的人之间巨大的差距,很多人非常干脆地脱掉了自己的底裤,拿着上辈人辛苦积攒的钱积极地裸奔在了市场当中。

若想精明选择退休产品,羽白资产管理财富管理总监梁彦颖指,退休人士如预计家人未来无重大财务负担,可优先考虑保单逆按计划,但因保单赔偿额有限,若每月可提取金额不足以安置退休生活,或需额外投保公共年金,最后若欠缺充足现金,则可考虑申请安老按揭,亦可做到「每月出粮」效果。

巴菲特

倘有需要 可一笔过提取

惟保单逆按的抵押品为人寿保单,而安老按揭的抵押品为物业,因楼价波动风险较高及升值力较大,故派发年金期间的保费会较高,但同一抵押品价值下,每月获派年金的金额较多。

保险界立法会议员陈健波估计,保单逆按计划可以释放市面上数十万张已供断的人寿保单价值。不过,每宗保单逆按的总贷款额,仅约为身故赔偿总额的三至四成。若市民选择于保险公司作保单贷款,则可一笔过提取保单现金价值八至九成的贷款额,资金运用相对灵活,惟利率则高达7厘。

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按揭证券公司执行董事兼总裁李令翔表示,保单逆按可助市民将「身后之财」转化为「即时现金流」,以应付退休的需要,透露旗下安老按揭及公共年金计划,已助逾万名市民将总额200亿元的资产,转化为稳定的收入。

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